マンション等大規模計画修繕　業務の流れ

アーキ・ユニティー設計事業協同組合 による「設計・監理方式」のすすめ

実績豊富な建築設計事務所、建築構造事務所、建築設備事務所の協同体であるアーキ・ユニティー設計事業協同組合が、マンション管理組合や居住者のパートナーとなり、大規模修繕工事を全面的にサポートします。

我々は各々の経験や特徴を活かし、意見を出し合い問題を解決し、協同作業により業務を遂行していきます。

■Ａ．建物劣化調査診断

1.現状の仕様調査

設計図や竣工図の仕様確認と現状目視により、現在の仕様を工種や部位別に確認致します。

2.アンケート調査

アンケートの内容について管理組合と打合せの上、全住戸にアンケートを配布します。

目視調査で見られない部分や、日頃の生活で不具合を感じている部分や要望等の意見を収集します。

バルコニー立入調査の際も、こちらを参考に実施します。

調査事項は主に共用部分の下記の項目について行います。

・バルコニー	・エントランスホール
・各戸玄関	・廊下
・エレベーター	・駐車場
・駐輪場	・その他外構（舗装、塀、擁壁、植栽）

3．現地調査

建物共用部分について建築本体及び給排水・電気・消防等の各設備の目視調査をします。これにはアンケートの結果を参考にします。
目視に加え、触診、打診等の床面、壁面等の調査も同時に行います。原則として、足場やゴンドラは使用いたしません。各住戸のバルコニーについては、事前に許可を得た方について立入調査をします。また、現地調査に合わせて下記の機器を使用した調査(試験)を行います。

• 外壁塗膜の付着力試験
• 外壁タイルの付着力試験
• コンクリートの中性化深度測定試験

オプション項目（アンケート調査や現地視察によりトラブルが予想される場合に実施します）

• コンクリート簡易強度試験
• 給排水管内内視鏡調査
• 給排水抜管試験（サンプリング採取）
• その他水圧、水質検査

4．報告書作成

アンケート調査結果、現地調査の結果を整理し、報告書を作成します。
この報告書には、アンケート調査、現地調査、各検査機器による調査の結果に考察を加え、状況の現場写真を添付して報告書を提出します。

5.診断報告会

調査診断結果を基に居住者を対象として、診断報告会を開催します。

建物の劣化状況と対策方法を理解していただきます。

■Ｂ．実施設計

1.設計図作成

必要な図面をＣＡＤで作成いたします。

2.仕様書作成

調査診断で得られた各部の劣化状況に基づき、修繕方法を提案し詳細に記載します。（より良い方法を提案する為、当組合員の協同作業で行います。）

3.設計書作成

設計図、仕様書に基づき工事費算定のベースになる設計数量の積算をいたします。

工種ごと部位別に数量を記載していきます。

数量書に、現状に見合った単価を入れ、工事の予算となる設計書を作成いたします。

4.設計説明会の開催

設計の内容を居住者にお知らせするため、設計説明会を開催します。

工事の内容、範囲などを理解していただきます。

■C.施工業者候補選定

1.施工業者候補のリストアップ

工事の規模、内容にふさわしい実績と信頼がある施工会社の中から公正な競争原理の働く組み合わせを提案いたします。

2.候補の選定

管理組合や居住者の推薦や意見を尊重し、施工業者候補を数社選定いたします。

■D.見積依頼

1.見積依頼

選定された施工業者候補に、見積を依頼します。渡す書類は下記のものです。

• 現場説明書
• 設計図
• 仕様書
• 単価抜き設計書

■E.見積精査

1.見積提出

2週間程度の見積期間をとり見積書を提出していただきます。

2.見積精査

提出された各社の見積書をもとに、比較表を作成し内容の検討をします。

設計図書、仕様書の内容を充分に理解しているか、漏れやダンピングがないかチェックします。

3.施工業者選定

見積精査の結果を理事会・修繕委員会へ報告します。

見積書の見方を説明し助言しヒアリング対象業者を選定します。

■F.施工業者決定

1.ヒアリング

選定された施工業者に対しヒアリングを実施します。

見積内容の疑問点、値引き等について聞き取りをします。

2.最終決定

ヒアリングの結果や金額を検討の上、協議し内定をします。

臨時総会を開催し、内定した施工業者と金額の承認を得て、最終決定となります。

■G.契約・工事説明会

1.契約

施工業者が決定すると、工事契約となります。

管理組合と施工業者の工事請負契約ですが、監理者としての責任を負うため、アーキ・ユニティー（協）も記名捺印をします。

2.工事説明会

契約後、施工会社による工事説明会を管理組合や居住者を対象に実施します。居住者が工事内容の理解を深め、工事関係者との信頼関係を築き、安全、円滑に進める為に必要です。

■H.工事監理業務

1.着工・工事監理

工事着手後、監理者(一級建築士)が、管理組合の代理人として施工業者を監督指導します。

設計図書・仕様書の通りに正しく施工されているか工程ごとに確認検査をします。特に下地補修などの精算項目についての数量確認も厳密にチェックし、管理組合の確認を頂

いた上で、数量の確定をします。

管理会社や施工会社単独による設計施工方式と違い、設計監理方式が絶対的な信頼をいただけるのは、この工事監理による第3者チェックがあるからです。

■I.竣工・引渡し

1.竣工・引渡

工事が完了したら、監理者(一級建築士)が、管理組合に代わって検査いたします。

検査の結果、指摘事項があった場合には施工者に是正を命じ、その確認検査を行った後、引渡しとなります。その際、工事の施工図・工事記録・保証書などの提出書類を確認し、管理組合に引き渡します。